L’angolo del Diritto: gli obblighi dell’agenzia immobiliare
di Luigi Marchitto
Prima di pervenire all’acquisto di un immobile di solito si entra in contatto con un’agenzia immobiliare. Ci sembra opportuno esaminare le varie situazioni in cui il compratore può imbattersi nelle varie fasi che precedono una compravendita immobiliare, per evitargli di incorrere in successive brutte sorprese.
Secondo la legge il mediatore (che normalmente è un’agenzia immobiliare e in particolare il titolare della stessa) è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
L’imparzialità è dunque la caratteristica principale ed essenziale del mediatore che mette in contatto chi vuole vendere con chi vuole acquistare.
Quindi, in primo luogo, il mediatore o agenzia immobiliare ha il dovere di fornire alle parti una corretta informazione, per cui deve comunicare loro non solo le circostanze da lui conosciute ma anche quelle che avrebbe dovuto conoscere secondo il criterio della diligenza professionale a lui richiesta.
In secondo luogo deve garantire l’autenticità delle sottoscrizioni dei documenti (scritture private) a lui trasmessi o presso di lui compilati, quali scritture private e titoli. In pratica le scritture private sono quegli atti che vengono redatti in sua presenza – di solito ci sono dei formulari già predisposti – quali il conferimento dell’incarico, la proposta d’acquisto, l’eventuale accettazione, la stipula del contratto preliminare di compravendita, nel quale si deve dare atto della partecipazione dell’agenzia. Per titoli, invece, si intendono, gli assegni bancari o le cambiali normalmente consegnati materialmente dal compratore al mediatore – che li detiene fino al momento dell’accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore per poi consegnarli – a titolo di caparra o di acconto sul pagamento del prezzo.
Il mediatore, anche solo se ha un dubbio sull’autenticità delle sottoscrizioni degli atti o dei titoli, deve avvertire immediatamente la parte interessata per evitare che le venga attribuita una qualche responsabilità se le firme risultassero poi falsificate o comunque apposte da un soggetto non legittimato e/o in ogni altro caso di presunta irregolarità da lui riscontrata. Tuttavia la legge non obbliga il mediatore a compiere indagini particolari per accertare l’identità delle parti.
Altresì, per legge, il mediatore non ha l’obbligo di compiere specifiche indagini tecnico-giuridiche sull’immobile né deve garantire la sua regolarità urbanistico-catastale, in quanto ciò non rientra nell’ambito della sua attività professionale.
Sarebbe opportuno dunque per il compratore chiedere espressamente all’agenzia immobiliare di accertarsi, eventualmente, dell’autenticità dei documenti e titoli nonché di incaricare un’agenzia investigativa di svolgere indagini sull’identità della controparte venditrice, sulla sua consistenza patrimoniale, sui passaggi di proprietà precedenti dell’immobile, sull’esistenza di eventuali ipoteche, mutui, pignoramenti in corso sul cespite.
Successivamente nella redazione del contratto preliminare sarà necessario per il compratore far inserire clausole di salvaguardia e in garanzia, eventualmente con il supporto dell’attività professionale di un legale.
In caso di rifiuto dell’agenzia immobiliare, anche parziale ma pur sempre legittimo, di svolgere attività ulteriori cosiddette “ atipiche” – fermo restando gli obblighi di legge sopra descritti – e/o di rifiuto della controparte venditrice di inserire clausole di salvaguardia e in garanzia nel preliminare, sarebbe opportuno riesaminare attentamente tutte le indagini svolte per mezzo di un notaio (anche se risulta più oneroso in termini economici) e di effettuarle nel caso in cui non fossero ancora state eseguite.
La rubrica L’angolo del Dirittto è a cura dell’avvocato Luigi Marchitto