L’angolo del Diritto: locazioni e diritto di prelazione

di Luigi Marchitto

Il diritto di prelazione, in generale, è quel diritto per cui, in virtù della legge oppure in forza di un atto di autonomia privata, un soggetto viene ad essere preferito a qualsiasi altro a parità di condizioni, nel caso in cui venga stipulato un contratto.

Venendo alle locazioni, tale diritto di prelazione viene riconosciuto al conduttore dell’immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo ed è regolato dagli articoli 38 e 40 della legge n. 392/78. In pratica, se il locatore vuole trasferire a terzi, a titolo oneroso, l’immobile locato, il conduttore ha diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Tale diritto opera automaticamente per effetto della semplice stipula del contratto, indipendentemente dalla volontà dei soggetti del rapporto.

Gli articoli 35 e 48 della L. 392/78 precisano poi che il diritto di prelazione deve essere applicato solo agli immobili in cui viene svolta un’attività comportante contatti con il pubblico degli utenti e consumatori.

Ancora, i soggetti legittimati alla procedura sono, da una parte, il proprietario – locatore e, dall’altra, il conduttore – cui si affianca anche quella del sub conduttore – restando invece escluso il semplice detentore dell’immobile. Il locatore, quindi, quando intenda trasferire a terzi l’immobile locato, ha l’obbligo di proporre preventivamente al conduttore l‘acquisto dello stesso.

La comunicazione va effettuata con atto notificato per mezzo dell’ufficiale giudiziario. Essa deve contenere non già un generico intento di vendere, quanto piuttosto, la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita, dall’indicazione del prezzo (da quantificare in ogni caso in denaro) alle altre condizioni essenziali che individuano la sostanza giuridico – economica dell’alienazione.

Inoltre, in tale comunicazione, il conduttore deve essere esplicitamente invitato ad esercitare, se lo desidera, il diritto di prelazione nel termine dei 60 gg. successivi alla comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli, con riguardo sia al prezzo della vendita e sia al complesso di tutte le norme, anche non economiche, del contratto da stipulare.

La rubrica L’angolo del Diritto è a cura dell’avvocato Luigi Marchitto