L’angolo del Diritto: Restituzione di un immobile locato

di Luigi Marchitto

Ogni contratto di locazione presenta un momento finale abbastanza critico per i proprietari e cioè quello della scadenza, con una serie di diritti ed obblighi a favore e/o a carico delle parti.

Vediamo di esaminarne alcuni aspetti per evitare di commettere errori nel caso in cui ci si trovi a dover chiedere al conduttore il rilascio dell’immobile al termine del rapporto locativo.

Alla scadenza del contratto di locazione secondo la legge (art. 1590 del codice civile) il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, conformemente alla descrizione che è stata fatta dalle parti nel contratto al momento della stipula, fatto salvo il normale deterioramento o consumo dell’immobile, risultante dall’uso posto in essere, sempre nel rispetto della destinazione d’uso prevista (cioè ad uso commerciale, abitativo, studio, ecc..).

L’obbligo di restituzione dell’immobile locato, gravante sul conduttore (a norma dell’art. 1590 del codice civile), deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo. Al riguardo, è sempre consigliabile, allo scopo di prevenire liti future e per assicurarsi un adeguato ed eventuale mezzo di prova da utilizzare, la redazione di un verbale di consegna.

Il conduttore ha quindi l’obbligo di restituzione dell’immobile alla scadenza del contratto di locazione, liberandolo.

Nel caso in cui lo stesso conduttore decidesse, oltre la naturale scadenza del contratto, di restare all’interno del locale, il proprietario sarebbe costretto a chiedere in giudizio il rilascio dell’immobile occupato senza contratto mentre il conduttore sarebbe a sua volta obbligato a pagare al locatore per risarcimento, una somma denominata “indennità di occupazione”, di solito corrispondente al canone mensile, oltre agli interessi legali.

È tuttavia possibile che al momento della consegna dell’immobile presenti danni eccedenti il normale degrado d’uso, o addirittura innovazioni o modifiche che non erano mai state consentite al conduttore. In violazione dell’art.1590 c.c., il conduttore ha l’obbligo di risarcire i danni. Il risarcimento consiste non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino (cioè il ritorno dell’immobile alle condizioni originarie), ma anche al pagamento del canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione ed il completamento dei lavori, senza che, a questo ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Ancora, se l’immobile viene restituito al locatore in uno stato non corrispondente a quello descritto dalle parti ad inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi comunque in cattivo stato locativo, sarà onere del locatore eseguire le opere di piccola manutenzione non effettuate dal conduttore, in quanto trattasi di deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano esecuzione di un’attività straordinaria e gravosa.

Nel caso, invece, in cui il conduttore abbia effettuato trasformazioni e/o innovazioni non autorizzate esplicitamente dal locatore, dovendo quest’ultimo eseguire delle opere che implicano un’attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui viene offerta e chiedere in giudizio il ripristino delle condizioni originarie dello stato dei luoghi oltre il risarcimento dei danni subiti.

La rubrica L’angolo del Diritto è a cura dell’avvocato Luigi Marchitto