Pillole di Diritto: come acquistare casa senza sorprese

di Avvocato Luigi Marchitto

Prima di acquistare un immobile si è normalmente soliti svolgere delle trattative, volte a determinare non solo il prezzo definitivo della compravendita, ma anche a chiarire e concordare una serie di particolari di non poca importanza per la migliore conclusione dell’affare.

Di solito se non si procede personalmente alla ricerca di una casa ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare che ha il compito, nella persona fisica dell’agente di prendere il primo contatto con le parti e promuovere la conclusione dell’affare.

Le trattative,quindi, sia condotte direttamente dall’interessato che attraverso la mediazione di un’agenzia immobiliare, hanno un valore innanzitutto preparatorio all’acquisto, ma non sono del tutto prive di valore giuridico.

Tra le parti, infatti, la legge prevede l’obbligo di comportarsi reciprocamente secondo buona fede, vale a dire con lealtà e correttezza, senza fornire false informazioni, tali da generare nella controparte l’aspettativa sulla conclusione del contratto, inducendola a sostenere inutilmente dei costi.

Se qualcuno, dunque, inganna la controparte nello svolgimento delle trattative, può essere chiamato in giudizio per sentirsi condannare al risarcimento delle spese e dei danni subiti da colui che confidava invece, del tutto in buona fede, nella conclusione dell’affare.

In questa fase, nei rapporti con l’agenzia immobiliare, bisogna essere particolarmente attenti, in quanto nella maggior parte dei casi verrà chiesta una proposta di acquisto scritta, dietro il versamento di un somma a titolo di caparra, per dimostrare la serietà del possibile acquirente.

Tale proposta scritta, assume la veste di una sorta di contratto preliminare, in seguito all’accettazione del venditore, a seconda di come sia redatto il fac-simile di proposta. In tal caso sarebbe auspicabile che il potenziale acquirente faccia mettere per iscritto che la sua è una semplice proposta di acquisto e non un contratto preliminare, per cui al momento dell’adesione della proposta da parte del venditore, ci si impegna solo ad incontrarsi successivamente per stipulare il preliminare.

Ancora sarebbe opportuno, per evitare brutte sorprese, mettere per iscritto nella proposta che ci si riserva di procedere alla stipula definitiva solo nel momento in cui si avrà la certezza che non ci sono problemi gravanti sull’immobile de quo. Questo vuol dire che si deve verificare quanto meno che le trascrizioni siano regolari, che non ci siano pignoramenti in corso, che l’immobile in vendita non sia stato acquisito per donazione, che non ci siano vincoli amministrativi (mancanza di permessi e autorizzazioni) e che infine l’immobile non presenti costruzioni abusive o sia oggetto di procedure fallimentari.

Non da ultimo si deve considerare che la somma versata come caparra, deve essere restituita, e che spesso in mancanza di un adempimento spontaneo da parte del venditore, si potrebbe essere costretti ad intraprendere un’azione legale per la restituzione.