Pillole di Diritto: Consigli prima della stipula di un contratto di locazione

di Avvocato Luigi Marchitto

Chi concede l’immobile in locazione si trova, molte volte, in condizioni economiche non floride, per cui necessita di quell’entrata supplementare per rendere sufficiente una pensione che non lo è o per pagare un mutuo che altrimenti non potrebbe pagare.

Inoltre, sfrattare un inquilino moroso, comporta una procedura giudiziale che dura da un minimo di sette mesi ad oltre un anno (d’altra parte questo è l’unico mezzo efficace per liberare l’immobile). Senza considerare che molto spesso risulta impossibile recuperare i soldi dovuti dal moroso e che, anzi, si finisce per dover pagare comunque il proprio avvocato. Inoltre durante questo periodo non solo non viene percepita alcuna somma per l’affitto, ma si pagano pur sempre le spese di condominio e le tasse sigli immobili (IMU, ICI e quant’altro …).

Stante la situazione così descritta, viene da porsi, prima della stipula di un contratto di locazione, la fatidica domanda: è possibile eliminare o, almeno, limitare considerevolmente i rischi di un inquilino moroso?

La prima considerazione da fare verte sul fatto che coloro che potevano offrire maggiori garanzie, la casa ce l’hanno già o, comunque, sono in procinto di acquistarla per sé e/o per i loro figli, onde per cui è sicuramente rischioso locare a chi non fornisce adeguate garanzie, causa il bisogno di soldi nell’immediato, piuttosto che scegliere di lasciare l’immobile vuoto per mesi.

Comunque nel momento in cui si decide di locare un immobile è necessario tener presenti alcuni aspetti importanti.

In primo luogo si deve esigere da un‘agenzia immobiliare, all’atto della stipula del mandato, che sia possibile rifiutare l’offerta di un conduttore eventualmente sgradito anche se economicamente rispondente alle aspettative. Dovete, infatti, avere il tempo di compiere le preventive e necessarie verifiche. Sarebbe, poi, opportuno esigere la consegna di una copia della busta paga di colui che prenderà in affitto l’immobile.

Tuttavia spesso tutto questo non basta, in quanto, ad esempio, il conduttore potrebbe farsi licenziare e lavorare in nero, per cui, si rende altresì necessario che il conduttore fornisca ulteriori garanzie.

Un metodo semplice consiste nella co-intestazione del contratto ad un soggetto più credibile economicamente. Ancora meglio è opportuna la stipula di una fideiussione da parte di  un soggetto avente piena solvibilità economica, ad esempio perché proprietario a sua volta di immobili, oppure, se possibile, è auspicabile imporre al conduttore la sottoscrizione in garanzia di polizze assicurative o fideiussorie.

Queste ultime sono prodotti offerti da banche o assicurazioni a copertura del mancato pagamento dei canoni, normalmente fino ad un certo periodo (di solito un anno). In tal caso, tuttavia, si debbono esaminare attentamente le clausole di tali polizze o assicurazioni, perché spesso prevedono la decadenza del beneficiario se questi non compie una serie di atti come azioni giudiziarie preventive nei confronti del moroso.