Pillole di Diritto: Nullità del contratto di locazione stipulato in forma orale

di Luigi Marchitto

Riguardo ai contratti di locazione, in molti spesso si chiedono quale validità potrebbe avere un contratto di locazione stipulato oralmente, cioè soltanto verbalmente, a parole, ma senza forma scritta, come normalmente e correttamente viene fatto.

Questa eventualità è piuttosto remota ai giorni nostri, perché l’interesse del locatore a non registrare il contratto ed a frodare il fisco si è ridotto in seguito alla necessità – nel caso si voglia sfrattare l’inquilino – di un contratto scritto e registrato. Tuttavia è pur sempre possibile che tale proposta venga lo stesso rivolta a un conduttore.

Vediamo ora come comportarsi, nel caso in cui tale contratto orale venga comunque stipulato dalle parti, qualsivoglia ne sia il motivo.

Per quanto riguarda quelli stipulati posteriormente all’entrata in vigore della legge 431/98, si deve ribadire che essi debbono rivestire la forma scritta “ad substantiam” ai sensi dell’art. 1 comma 4, a pena di nullità. Questo vuol dire che tutti i contratti di locazione stipulati a voce non sono assolutamente validi.

Nell’eventualità in cui i predetti contratti di locazione fossero ugualmente stipulati in forma orale, la legge va in soccorso prima di tutto del conduttore (inquilino o affittuario nel linguaggio comune).

In particolare il conduttore deve potersi valere dell’accordo verbale: sarebbe contrario al principi ispiratori della L. 431/98 ed alle norme delle locazioni in genere – basate sul principio del “favor conductoris” – che la nullità del contratto possa operare a sfavore del conduttore. E ciò, a maggior ragione, se è stato il locatore a pretendere la stipula in forma orale. In tal caso in forza del combinato disposto dell’articolo 1, comma 4, e 13, comma 5, legge 431/98, l’inosservanza della forma scritta non costituisce, di per sé, mezzo di indebita compressione della posizione giuridica garantita dall’ordinamento al conduttore.

Nei casi di nullità per mancanza di forma scritta (ai sensi dell’art. 13 comma 5 della L. 431/98) è riconosciuto innanzitutto al conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile, di chiedere la condanna del locatore alla restituzione dei maggiori canoni a lui versati in forza dell’accordo verbale invalido.

Ma è anche possibile che il conduttore voglia continuare a rimanere all’interno del bene locato, sia pure con un contratto stipulato in modo irregolare. In tal caso al conduttore è riconosciuta la possibilità di rivolgersi al giudice del luogo in cui è sito l’immobile, affinché la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2.

Questo vuol dire che il conduttore può chiedere al giudice di imporre al contratto stipulato in forma orale la durata tipica prevista dalla legge ed, eventualmente, il pagamento di un canone per un ammontare già stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

In particolare, in questo caso, è previsto che il canone di locazione non possa mai eccedere quello previsto dagli accordi fra le predette organizzazioni della proprietà con quelle dei conduttori maggiormente rappresentative ovvero quello stabilito sulla base di specifici accordi locali per la definizione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Non solo, il conduttore può anche chiedere al giudice la  condanna del locatore alla restituzione dei maggiori canoni versatigli in forza dell’accordo verbale nei mesi o anni di locazione già trascorsi.

Quindi, riassumendo, in caso di contratto stipulato in forma orale dopo il 1998, il conduttore si trova di fronte a due scelte: o effettuare la richiesta di annullamento del contratto invalido con la possibilità di richiedere la restituzione dei canoni versati in eccedenza oppure di rimanere nell’immobile, sempre potendo richiedere la restituzione delle somme versate oltre i parametri sopra indicati.