L’angolo del Diritto: gli oneri accessori della locazione

di Luigi Marchitto

Dopo la stipula di un contratto di locazione, specie utilizzando moduli e formulari in vendita presso determinati negozi, ci si torva di fronte al problema del pagamento delle spese condominiali stabilite, di solito, a carico del conduttore.

A tale proposito è ancora applicabile l’art. 9 della L. 392/78 (valido sia per le locazioni abitative che per quelle ad uso diverso) che regola il pagamento delle spese condominiali (più specificamente l’art. 9 si riferisce agli oneri accessori) a carico del conduttore.

In primo luogo si deve dire che il mancato pagamento di tali somme può comportare la risoluzione del contratto di locazione per il conduttore, solo quando l’importo delle spese condominiali non pagate corrisponda all’ammontare di almeno due mensilità del canone. Infatti per ottenere lo scioglimento del contatto di locazione dinanzi al giudice è necessario che vi sia un grave inadempimento da parte del conduttore.

Una volta raggiunto l’ammontare delle due mensilità, o eventualmente superato tale importo, l’inadempimento è tale che la legge  consente al locatore di richiedere la risoluzione (cioè lo scioglimento) del contratto!

C’è però da precisare che il conduttore ha la facoltà di bloccare la domanda di risoluzione, dichiarando di non aver potuto prendere visione dei documenti giustificativi delle relative spese condominiali.

L’art. 9 della L. 392/78, infatti, prevede l’obbligo del conduttore di pagare gli oneri accessori (il principio si estende anche a tutte le spese condominiali) entro due mesi dalla loro richiesta, consentendo a questi di poter prendere visione dei documenti giustificativi entro tale termine. In mancanza di una specifica richiesta in tal senso e nei termini sopra descritti, da parte del conduttore, il locatore non avrà alcun obbligo di fargliene prendere visione. Anzi, trascorsi due mesi dalla richiesta di pagamento da parte del locatore, il conduttore deve essere considerato automaticamente inadempiente.

Riguardo a come procedere alla risoluzione del contratto, la legge prevede la possibilità per il locatore di utilizzare il procedimento di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), sempre che l’importo complessivo del mancato pagamento delle spese condominiali, come sopra descritto, corrisponda alla somma di almeno due mensilità di canone.

Infine è necessario chiarire che l’amministratore di condominio, nonostante che nella prassi spesso si rivolga direttamente al conduttore, deve richiedere il pagamento delle spese condominiali al proprietario – locatore, il quale a sua volta dovrà richiederne il pagamento, in seguito a quanto pattuito con il contratto di locazione, al conduttore.

La rubrica L’angolo del Diritto è a cura dell’avvocato Luigi Marchitto